Home Loan Documents: लोन से पहले Bank कौन से Papers Check करता है? Salaried vs Self-Employed

घर खरीदने का फैसला हो गया, flat या plot भी पसंद आ गया, लेकिन bank का sanction अटक गया? ज़्यादातर मामलों में वजह पैसे की नहीं, papers की होती है। Home Loan Documents में एक भी कमी, जैसे Occupancy Certificate न होना, salary slip और bank statement में फर्क, या ITR में कम income, file को हफ्तों रोक सकती है।

इस article में समझते हैं कि home loan लेने से पहले bank कौन से papers check करता है, Salaried और Self-Employed के documents में क्या फर्क है, और property के कौन से papers bank का legal team देखता है।

Bank Home Loan देने से पहले क्या-क्या check करता है?

Bank असल में तीन चीज़ें परखता है:

1. आप कौन हैं: KYC, उम्र, पता।
2. आप EMI चुका पाएँगे या नहीं: income proof, bank statement, पुराने loans, credit score।
3. Property साफ है या नहीं: title, approvals, builder के papers, valuation।

पहले दो हिस्सों के लिए documents आपकी नौकरी या business पर निर्भर हैं; तीसरा हिस्सा सबके लिए लगभग एक जैसा है।

Simple example: मान लीजिए अमित की take-home salary ₹80,000 है और उसकी car loan की EMI ₹10,000 चल रही है। कई banks कुल EMI को income के लगभग 50% तक रखते हैं (यह FOIR bank की अपनी policy है, RBI का नियम नहीं)। तो अमित के पास नई EMI के लिए लगभग ₹30,000 की जगह बचती है। 8.5% ब्याज और 20 साल के हिसाब से ₹30,000 की EMI लगभग ₹34.5 लाख के loan के बराबर है। Salary के हिसाब से eligibility विस्तार से हमारे salary से home loan eligibility वाले article में है।

Home Loan Documents: सबके लिए common papers

नीचे की list मुख्य रूप से SBI के regular home loan page से है। दूसरे banks और HFCs की list लगभग ऐसी ही होती है, पर branch से final list ज़रूर लें।

1. पहचान और पता (KYC)

Common KYC Documents:

• पहचान: PAN, Passport, Driving Licence या Voter ID
• पता: Aadhaar, Passport, Driving Licence या ताज़ा utility bill (बिजली, टेलीफोन, पानी, piped gas)
• Passport size photos
• भरा हुआ application form

SBI के page के अनुसार अगर आपका savings account पहले से KYC-compliant है तो दोबारा KYC documents की ज़रूरत नहीं। Co-applicant (जैसे पति/पत्नी) हो तो उसका KYC भी लगेगा।

2. Bank statement और पुराने loans

• पिछले 6 महीने का bank statement, सभी accounts का (SBI)
• कोई दूसरा loan चल रहा हो तो उसका पिछले 1 साल का loan account statement

Bank इसलिए देखता है ताकि salary या business income सच में account में आती दिखे, और यह भी कि कहीं EMI bounce, cheque return या बड़ा unexplained cash तो नहीं।

3. Credit report

यह आप नहीं देते, bank खुद credit bureau से निकालता है। पुराना overdue, settled account या बहुत सारे credit card dues interest rate बढ़ा सकते हैं या loan reject करा सकते हैं। Apply करने से 2-3 महीने पहले अपना report देख लें; कम score की वजहें हमारे credit score कम क्यों है वाले article में हैं।

Salaried के लिए Home Loan Documents

Salaried applicants की file सबसे सीधी होती है, क्योंकि income हर महीने एक ही source से आती है।

Common Salaried Income Documents:

• पिछले 3 महीने की salary slips या employer का salary certificate (SBI)
• पिछले 2 साल का Form 16 या 2 साल का ITR (SBI)
• Employer का ID card और कुछ banks में appointment letter
• Salary account का 6 महीने का statement

Bank यह इसलिए देखता है: salary slip में gross और net salary, deductions (PF, पुराने loan की EMI) और variable pay का हिस्सा दिखता है। Banks अक्सर fixed salary को पूरा और incentive या bonus को आंशिक रूप से गिनते हैं।

Salaried के लिए ध्यान रखने वाली बातें:

• Salary slip और bank statement में credit हुई रकम match होनी चाहिए।
• Probation पर हों या 6 महीने पहले job बदली हो तो कुछ banks पिछले employer का relieving letter भी माँगते हैं।
• Cash में salary मिलती हो तो file “salaried” होते हुए भी कमज़ोर मानी जाती है; ITR ज़रूर भरें।

Self-Employed के लिए Home Loan Documents

Self-Employed (business owner, दुकानदार) और Self-Employed Professional (doctor, CA, architect, वकील) दोनों के लिए papers ज़्यादा लगते हैं, क्योंकि income हर साल बदल सकती है।

Common Self-Employed Income Documents:

• Business के पते का proof
• पिछले 3 साल के ITR (SBI)
• पिछले 3 साल की balance sheet और Profit & Loss account (SBI)
• Business licence की details, जैसे shop establishment, GST registration या trade licence
• TDS certificate (Form 16A), जहाँ लागू हो
• Professionals के लिए qualification certificate (जैसे MBBS, CA degree)
• Current account और savings account दोनों का 6 महीने (कई banks 12 महीने) का statement

Bank यह इसलिए देखता है: 3 साल का record दिखाता है कि business टिकाऊ है। Bank ITR में दिखाई गई income (net profit, depreciation जोड़कर) से eligibility बनाता है, न कि turnover से।

Self-Employed के लिए ध्यान रखने वाली बातें:

• Tax बचाने के लिए ITR में income बहुत कम दिखाई है, तो loan भी उसी हिसाब से कम बनेगा।
• GST returns और bank statement की बिक्री, ITR के turnover से मेल खानी चाहिए।
• Partnership या company हो तो partnership deed, MoA/AoA और कुछ banks में CA-certified financials भी लगते हैं।

Salaried vs Self-Employed: Documents एक नज़र में

Salary slip, Form 16 और ITR की गिनती SBI के page से है; employer ID और 12 महीने का statement जैसी बातें bank-wise बदलती हैं।

Property के कौन से Papers Bank Check करता है?

यहाँ Salaried और Self-Employed में कोई फर्क नहीं। Bank का legal team title देखता है और technical team (valuer) property की कीमत और construction की हालत। SBI की list के अनुसार:

Under-construction या builder flat

• Construction permission / approved building plan
• Builder के साथ allotment letter या stamped agreement for sale (महाराष्ट्र में registered agreement for sale)
• Builder का registered development agreement और title की chain
• अब तक किए गए payment की receipts या bank statement

Ready flat या resale property

• Occupancy Certificate (ready-to-move property में)
• Sale deed / conveyance deed (नई property में)
• Share certificate (सिर्फ महाराष्ट्र में), society का maintenance bill
• बिजली का bill और property tax receipt

आम तौर पर और भी देखा जाता है: encumbrance certificate (property पर पहले से कोई loan या केस तो नहीं), पुराने sale deeds की chain, society या builder का NOC, और under-construction project के लिए RERA registration। ये SBI की public list में अलग से नहीं लिखे, पर ज़्यादातर banks की legal report में आते हैं।

Bank यह इसलिए देखता है: home loan में property ही security है। अगर title साफ नहीं या construction बिना approval का है, तो bank उस पर mortgage नहीं बना सकता।

Bank कितना loan देगा: LTV की सीमा

Bank property की पूरी कीमत का loan नहीं देता। RBI loan-to-value (LTV) की ऊपरी सीमा तय करता है। HFCs के लिए RBI Directions (2025) और banks के लिए मिलती-जुलती slabs इस तरह हैं:

₹90 लाख के घर पर 80% से loan ₹72 लाख बनता है, जो ₹75 लाख से कम है, इसलिए वहाँ 80% slab चलेगी और आपको ₹18 लाख खुद लगाने होंगे। Stamp duty, registration और documentation charges आमतौर पर इस value में नहीं गिने जाते (₹10 लाख तक के घरों में छूट है), इसलिए ये भी अपनी जेब से तैयार रखें।

Home Loan Process: कौन सा paper किस step पर

1. Application और login: form, KYC, photos, income documents और bank statements। इसी समय processing fee ली जाती है, इसलिए पहले KFS या fee की जानकारी लिखित में लें।
2. Credit appraisal: bank credit report निकालता है, employer या business verify करता है और eligibility तय करता है। कई बार इसी step पर extra documents माँगे जाते हैं, जैसे Form 26AS या GST returns।
3. Sanction letter: loan amount, ब्याज दर, tenure और शर्तें। इसे पढ़कर ही आगे बढ़ें।
4. Legal और technical verification: property के papers bank के वकील और valuer के पास जाते हैं।
5. Agreement और disbursement: loan agreement पर sign, original property papers (sale deed आदि) bank के पास जमा, और पैसा seller या builder के account में।

Sanction के बाद: आपके अधिकार

KFS और APR को ध्यान से पढ़ने का तरीका हमारे KFS वाले article में है। Loan जल्दी चुकाने की planning के लिए home loan prepayment rules देखें।

Rejection या Delay से बचने के Tips

• Property पहले check करवाएँ: Token money देने से पहले bank से property का “pre-approval” या legal opinion ले लें। Approved projects की list कई banks के पास होती है।
• Occupancy Certificate पूछें: Ready flat में OC न हो तो कई banks loan नहीं देते।
• Income एक जैसी दिखाएँ: Salary slip, Form 16, ITR और bank statement में आँकड़े मेल खाने चाहिए।
• पुराने छोटे loans बंद करें: Personal loan या credit card की EMI कम होने से नई EMI के लिए जगह बनती है।
• Co-applicant जोड़ें: कमाने वाले जीवनसाथी को co-applicant बनाने से eligibility बढ़ती है; उसके भी पूरे documents लगेंगे।
• Floating rate का असर समझें: Repo rate बदलने पर EMI या tenure बदलता है। इसका हिसाब हमारे repo rate और EMI वाले article में है।

सीधी बात: Home Loan Documents की तैयारी तीन हिस्सों में करें: KYC, income proof (Salaried के लिए salary slip + Form 16, Self-Employed के लिए 3 साल का ITR + balance sheet) और property के साफ papers। तीनों पूरे हों तो sanction जल्दी होता है।

FAQ: Home Loan Papers से जुड़े सवाल

Salaried हूँ, पर ITR नहीं भरा, तो क्या loan मिलेगा?

SBI Form 16 या ITR में से एक माँगता है, इसलिए Form 16 हो तो काम चल सकता है। फिर भी ITR होने से file मज़बूत होती है, खासकर अगर salary के अलावा rent जैसी income भी दिखानी हो।

Self-Employed के लिए 3 साल का ITR ज़रूरी है?

SBI के page पर 3 साल का ITR, balance sheet और P&L लिखा है। कुछ HFCs 2 साल पर भी विचार करते हैं, पर उनकी ब्याज दर अलग हो सकती है। अपने lender से पूछें।

Property के original papers bank कब लौटाएगा?

RBI नियमों के अनुसार पूरा loan चुकाने के 30 दिन के भीतर, और आप चुन सकते हैं कि papers किस branch या office से लेने हैं। देरी पर ₹5,000 प्रति दिन मुआवज़ा बनता है।

क्या home loan पर prepayment charge लगता है?

व्यक्ति के floating rate home loan पर नहीं। Fixed rate loan पर bank की policy और KFS में लिखे charges लागू होते हैं।

आंशिक रूप से verified, 15 Oct 2026, 11:05 PM IST. Live पढ़े: SBI का Regular Home Loan page (documents list), और RBI की Responsible Business Conduct Directions, 2025 (December 2025 का text, एक third-party copy से; RBI की site पर updated text load नहीं हुआ, इसलिए paragraph बदल सकते हैं). LTV slabs RBI की Housing Finance Companies Directions, 2025 (para 58) से हैं, जिन्हें हमने search result में देखा, PDF नहीं खुला; banks की slabs secondary source से मिलती-जुलती दिखीं. Encumbrance certificate, RERA और NOC वाली बात आम bank practice है, SBI की list में नहीं. FOIR और EMI के आँकड़े हमारी गणना हैं.

यह जानकारी सामान्य समझ के लिए है, loan या कानूनी सलाह नहीं। Documents और eligibility की शर्तें bank, HFC और property के राज्य के हिसाब से बदलती हैं; property का title किसी वकील से भी जँचवाएँ।